大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:08:02
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%**，在新一轮政策潮中@%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@，几乎成为各地的“标配”*@###。
据不完全统计**@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#@%*，大湾区也已有6城“官宣”入局#@#，其他城市也在积极探索实施*#@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@**。
5月15日起*%#*#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#@。记者从花都房地产行业协会获悉###%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%，并且交了新房定金@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@%，当天反馈比较理想##*#，“相信后续效果会不错”@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)##*。
4月30日@@%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*。
广东多城“官宣”入局**@%。3月1日#%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*@#@，以惠城区为试点%%#*@。
4月23日%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%@*%#。
4月30日*##，中山6个部门联合发布措施%%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@*@。同日%#%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*#*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#**。
5月13日%*%**，佛山发布13条房地产新政**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%#。
可以看出@@@@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%**@。也有多地虽未“官宣”*@@，但也正探索实施@@#@#。比如在江门%##*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@。博富控股总裁助理李秀清介绍#*#，目前两个项目成交约20套##@，咨询客户过千组@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@*，截至目前%*@@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%%#，并且预计还将有更多城市加入%@*%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍##@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*%，由房企、中介机构、换房人共同完成**#@*。换房人认购房企新房并优先锁定@*###，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@@。若一定期限内旧房售出##*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@@#，则房企退还新建商品住房认购金#**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%@@@。从全国范围内来看##*，目前%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@。
二是房企收购模式@#，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@#*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@。比如在珠海#@@#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@*，直接收购存量二手房以促成新房交易#%%%#。
三是政府收购模式**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%@**。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@，由郑州城市发展集团为主体#@*%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@#*%，同时换房者选购平台房源库中的新房#%#%#。还有一些地方特色的延伸#*%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@*#@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租##%@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*@@，并将其全部用于购买商品房#@*，无需卖房即可换新%*#。
四是政府补贴模式@%%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%%#@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%@@*。
目前来看@*@*，三方联动是各个城市主推的模式%@*，由于是基于市场自发行为*@#**，房企的资金压力�*@#%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#*%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#**。”李秀清介绍%%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@%*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力#%*#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@**，换房人无法快速售出二手房##%%%，交易周期过长#**@@，不一定能促成“以旧换新”%%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展**@，由于新房选择的局限性较大@@@**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@%@%，惠及面不广##。
政府或国企收购模式@%，由于信用背书受到欢迎@*%*@。但财政负担较大#%，收购规模有限*%*@*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%，面对庞大的二手房挂牌量@#%@，显得杯水车薪#%***。另外还需考虑资金平衡%#@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#****，都存在资金平衡、盈亏的考验%%@#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@#，避免闲置空置@*###。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@，有条件可以采取该模式*#。”罗异铿说%@@*#，而政府补贴模式%*@@，目前一般仅在非一线城市实施@@@@%，大部分城市的补贴力度也相对较小@@##@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%*，住房“以旧换新”处于起步阶段%*，实施时间较短*@##，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*#@。但无论哪种“以旧换新”模式**，都是一场多方博弈#%*#*，一些共性问题亟待解决###。
一方面#@*，需要多方合力推进@*@%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@%@，单靠政府或市场的力量都十分有限%**，需要政府、企业、业主多方合力推进%#*#*。”罗异铿提醒%*。因此@##*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@%**，多种模式相结合#@，以产生更大效果#@*。
另一方面*%#*%，“以旧换新”既关联着刚需买家*%*，也关联换房卖家%**，是一场“双向奔赴”@#@*，需要考虑更多细节和诚意%*@*@。例如在政策层面进行完善和监督***#。扩大政策覆盖面@@%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%#，换房人选择较少#@。在促成交易方面*@@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@*@@，政府还应制定规则#@@@，确保各项优惠政策能落地@%@*@，比如契税减免、中介费减免等%*。同时@@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%***，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*。另外*%#%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@*。而对于参与的房企、国企等来说%%#@，首先要拿出有品质的房源*#*%，此前有部分地方新房房源品质较低@#，甚至被认为是售不出的“边角料”**。
同时%#，需要适当延长置换时间@***。“以旧换新”规则下@%*%#，对旧房售出有约定时限%*%@*，但当前销售时间均较长*@@。“我们在实际操作中发现@@%#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%%*#，一直难以成交%@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@*，延长到半年左右#%%#。”李秀清说#%**。另外*#*%，也要确保参与的楼盘能正常交付@@#*，并且对认购的定金要加强监管%*%@%，对于未能完成“以旧换新”的业主###，要能够按约定正常退还%*。
多位专家指出*@%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*，要更精细化、接地气##%，尽可能满足各方诉求%%#@@，才能落地见效*@@。（南方日报）
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